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2020年房地產市場現狀與發展前景分析

分類:
行業新聞
2020/08/27 09:40
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【摘要】:

  2020年1-4月,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低,房企銷售均價普遍下滑,監測的39家企業銷售完成率顯著低于上一年,恒大操盤金額和銷售面積均位于行業首位。受新冠疫情影響的時間難以預測,房地產行業不確定性增加,房企對2020年的銷售目標持謹慎態度。

  百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低

  2020年1-4月,百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為466億元和273.1億元,分別同比降低10.2%和28.8%。銷售操盤榜TOP100房企入榜門檻則為36.1億元,同比下降31%。

  2020年1-4月,恒大和碧桂園發展強勢,恒大以微弱的優勢領先。操盤金額看,中國恒大與碧桂園均進入兩千億陣營,分別為2102.5億元與1835.9億元,萬科地產緊隨其后,這三家企業形成了明顯的斷層優勢;

  根據操盤面積看,中國恒大、碧桂園遙遙領先,操盤面積均超過2000萬平方米;操盤面積在1000-2000萬平方米的僅有萬科一家;操盤面積在500-1000萬平方米的有3家;500萬平方米以下的有14家。

  根據克而瑞日前公布的《2020年1-4月中國房地產企業銷售操盤榜》,從操盤金額排在前20名的企業,與去年同期進行比較后發現,七成房企今年前四月的銷售均價低于去年同期水平。其中,降幅較大的為華潤置地、中國恒大以及中國金茂,降幅均在15%以上。 招商蛇口(16.400, 0.06, 0.37%) 銷售均價逆勢上漲,同比增長11.43%。

  其中,華潤置地、中國恒大和中國金茂的銷售均價與去年同期相比,下滑了15%以上,保利發展下滑程度在10%左右。

  而銷售均價出現下滑的主要原因,基本是因為受新冠疫情影響,相關房企在市場上的促銷力度持續加強,這導致銷售均價水平弱于去年同期。另一方面,這些企業的供貨節奏、城市分布和產品結構等因素,也是導致銷售均價下滑的原因之一。

  4月份房企銷售情況有所好轉但前四個月銷售完成率顯著低于上一年

  4月,TOP20房企中有15家企業單月業績環比提升,11家企業單月業績同比增長。其中,碧桂園4月單月實現全口徑銷售金額690億元,在3月660億元的基礎上繼續環比增長4.5%。恒大4月單月實現全口徑銷售金額650億元,較3月環比增長4.7%。

  根據中房網不完全統計,按照已公布2020年銷售目標39家房企,結合克而瑞研究中心監測的銷售數據測算,已公布銷售目標的房企前四月銷售目標完成率均值為20.06%,相比一季度整體提升了7.65個百分點,但仍不及2019年同期的完成情況。

  在監測的39家房企中,有18家房企銷售目標完成率在均值以上。值得注意的是,僅有一家企業銷售目標完成率達到三成以上,而去年同期銷售目標完成率在三成以上的企業數量為9家。目標完成率在20%~30%之間的企業數量與去年同期的31家相比,呈現大幅減少態勢。去年同期,即使銷售目標完成情況墊底的企業,其目標完成率也都在15%以上。而今年,首創置業和綠城中國兩家企業前四月的目標完成率還不足15%。

  從今年前四月來看,與去年一樣,銷售任務完成情況最好的房企仍然是九龍倉,其銷售目標完成率超過三成,達33.27%。這主要得益于九龍倉最近幾年來的主動降速。

  2020年房企銷售目標謹慎

  截止2020年4月初,已經有40家房企直接或者間接公布了2020年銷售目標。盡管大多數企業2020年銷售目標較2019年銷售成績有不同程度的增幅,但平均增幅較以往明顯縮小。這40家企業2020年銷售目標平均增速不足14%,創下近年來的新低。伴隨著行業增速放緩,尤其是受新冠疫情影響的時間難以預測,房地產行業不確定性增加,房企紛紛選擇謹慎表態。在40家企業中,有34家企業上調了銷售目標,1家持平,5家下調。

  值得一提的是,2019年剛剛沖擊到千億的建業地產卻將2020年銷售目標下調至800億元,下調幅度20.9%。建業地產董事會主席胡葆森稱,3年時間從房地產銷售剛剛突破200億元到跨上1000億元臺階并不容易,但任何事情都有兩面性,3年增長了800億元的背后也隱藏了高負債、利潤低等弊端。

  目前,雖然我國新冠疫情已基本被遏制,但房地產市場還是存在很多不確定性,房企們要達成之前的銷售目標尚需努力。中房研協日前發布的報告指出,二季度房地產行業仍然承壓,短期政策主要在企業端支持恢復行業平穩發展、穩定市場預期方面。多數房企資金主要來源銷售回款和市場融資,疫情對房企資金鏈產生沖擊,抗風險能力弱的中小房企加速退出市場,頭部房企并購增加,推動行業集中度進一步提升。高層近期重申堅持“房住不炒”定位,明確了不會改變房地產調控的基本方向,不會因為疫情導致的經濟增長壓力下,把鼓勵房地產投資投機作為刺激經濟增長的手段。

  本次疫情考驗了房企營銷能力、融資能力、成本控制能力,也使得居民更加注重居住品質,而產品類型、配套設施、建筑質量、物業服務將成為未來房企的核心競爭力。

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